抑制土地投機,收緊銀行貸款

近20年來,全國大部分城市房價大幅上漲,但部分城市房價走勢平穩。例如,山城重慶作為全國常住人口最多的城市,長期以來一直處於低水平。這被稱為全國房地產市場的蕭條。當然,這種情況是由於當地有效的經驗造成的。日前,重慶市前市長黃奇帆在創新經濟論壇上分享了調控房地產市場的經驗,指出要想控制房價,就必須遏制土地投機。黃奇帆認為,只要有房地產開發商用自有資金買賣土地,控制地價,房價就不會上漲,所以有必要限制開發商向銀行貸款。只要銀行資本金收緊,開發商就不會抬高地價,所以房價就會下降。

從市場供求的角度來看,樓市早已進入供過於求的階段。只要成本沒有大幅增加,那麼房價就會緩慢下降,而我們唯一能控制的成本似乎就是地價。畢竟,在物價上漲的背景下,很難不增加勞動力和建材成本。土地成本絕對占房價的大部分,地價上漲必然會導致房價上漲。以前的數據顯示,低成本成本占最終房價的6.8%!這也解釋了為什麼近兩年“地王”頻頻出現時,周邊房地產價格卻不斷上漲,只要地價得到控制,房價就會穩定。至於如何限制地價,黃奇帆的建議是收緊銀行對開發商的貸款。大家都知道,過去很長一段時間,地產商都是向銀行借錢買地,而銀行是靠山的。在投標的時候,一個比一個高,導致房價上漲。因此,只要規定開發商在征地時不能向銀行借款,那麼開發商就會因為缺乏必要的資金支持而變得理性,地價不會接二連三上漲,從根本上解決房價高企的問題。

2019年開年就有經濟學家,預測放緩的跡象與經濟前景不確定有關係,如果就業前景良好,工資增長不俗,借貸成本相對降低,未來英國樓盤可持續生長。事實上,在這一輪的樓市調控中,銀行的確是這樣做的。自去年以來,他們一直在不斷收緊對銀行的開發貸款,一些銀行甚至暫停了對開發商的抵押貸款業務。結果,開發商的資金鏈變得越來越緊張,一些開發商透露,他們已經找到七家銀行借到足夠的住房貸款額度,順利開業。收緊開發商資金的不僅是銀行,還有收縮的海外融資渠道。現在開發商再也不能像過去那樣財大氣粗了,拍賣土地的價格范圍越來越小。數據顯示,全國住宅地價漲幅連續八個月收窄,說明銀行收緊對開發商的貸款後,全國地價大幅回落,當地價下跌時,房價自然會下跌。這也非常符合目前樓市的表現,只要繼續保持這種趨勢,房價肯定會下跌。

唯一的問題是,收緊銀行貸款後,開發商的生存狀況會變得更糟。事實上,今年已經有400多家開發商因為資金鏈問題宣布破產。如果維持現行的融資政策,將來會有更多發展商破產。對於房地產開發商來說,房地產市場最好的時代已經過去。正如萬科董事長於亮所說,房地產單邊上漲的時代已經結束,開發商要想生存下去就必須經受更大的考驗。至於後果,沒有人知道,但有一件事是肯定的,房價暴漲的可能性是絕對沒有的。

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