中國的房地產泡沫可能想象比許多人要小得多

房地產既是資產又是消費品。 房地產價格實質上受到資產市場和消費品市場基本經濟規律的制約。 中國房地產價格是否存在泡沫,應該確定,還是應該從經濟學的角度進行分析,因此本文提供了幾個視角來說明中國房地產價格所謂的泡沫可能不是很大。

房價泡沫的表現

泡沫,本意就是聚在一起的許多小泡。泡沫的引申意思是比喻自己某一具體事物所存在的表面上發展繁榮國家興旺,實際上這些虛浮不實的成分,尤其指經濟和金融服務領域的商品或資產的價格進行不切實際的虛高。

按照傳統經濟學的理解,泡沫是指因投機交易極度活躍,金融證券、房地產等的市場價格脫離實際價值大幅上漲,造成表面繁榮的經濟現象。簡單來說是從價值的價格。當泡沫越吹越大,在一定程度上,像一個肥皂泡破裂,因為交易量和價格大幅下跌。

任何泡沫,總有1天破滅,價格將始終歸結為水平和一致的價值。全球范圍內,兩個最有名的案例是,房地產市場的泡沫在90年代初在日本和美國爆發於2008年,這兩個泡沫破滅後對國家和世界產生深遠的影響。

首先看看日本,它經曆了快速增長,在20世紀80年代,整體經濟越來越泡沫,大量資金進入房地產。1985年廣場協議後,日元大幅升值,日本作為國內企業投資工作熱情日盛,地價已經高得離譜,投資者需要繼續教育投資地產的收益達到預期發展已經被極大地壓縮。 但1990年3月,日本西藏省出台了《土地融資管制條例》,對土地融資總量進行控制,這一人為的政策變化成為土地價格向下傾銷的導火索。東京,價格在一段很短的時間超過60%的下跌,泡沫破滅了。

由美國的全球金融危機緊隨其後,以抵消由互聯網泡沫破滅所帶來的負面影響,美聯儲降息13倍成一排,並把貸款人顯然不具備還款能力。大量資金進入市場,沒有地方可去,只能到房地產,漲幅在過去30年收益7年了。金融危機來臨後,主要城市的房價從最高點下跌了超過30%。

目光回到我們中國,對中國城市房價泡沫的擔心,主要問題還是源自於房價的持續不斷上漲。1998年住房改革後,住宅市場開始實行市場化的買賣交易。自21世紀初房價便開始快速上漲,中間經曆了全球金融危機,但自2010年後繼續上漲,尤其是2015年以來,主要城市的房價持續上漲,從未跌過。

面對經濟持續不斷上漲的高房價,中國發展會不會像日本和美國企業那樣容易出現房價泡沫破裂,價格在短期內狂跌呢? 這需要回答兩個問題:一個是中國房價的上漲趨勢,另一個是中國房價是否有足夠大的泡沫。

對於第一個問題,我們看一下中國的住房價格上漲。下圖顯示了城市住宅價格增長2011年以來的劇烈波動,從國家的角度來看,中國的房價漲勢呈現明顯的周期性,更快或者已經出現了短暫回調慢。因此企業整體看,中國城市房價並不是一路上揚。

沒有泡沫?三個證據

第二個問題: 中國房價泡沫夠大嗎?要回答這個社會問題,就需要進行衡量我國房價泡沫的大小。

1、房價收入比失真,不能反映是否存在泡沫

通常企業而言,房價泡沫可以用房價進行收入比來衡量,房價收入比是指住房消費價格與城市社區居民對於家庭年收入之比。若房價相對於經濟收入水平過高,往往暗示著房價中存在一個泡沫。從全球來看,房價收入比在8-10,可以算是很合理的房價。2019年,中國很多城市的房價收入比都很高。例如,深圳房價進行收入比達到35.2,意味著中國深圳作為一個具有典型家庭買一套當地企業平均面積的房子,需要我們全家不吃不喝35年。除了中國深圳,三亞、上海、北京、廈門大學等地的房價進行收入比也都超過了20,處於一個很高的水平。

然而,房價收入比衡量房價泡沫可能被誇大。其中的原因是中國房價存在所謂的自反饋效應,即房價過高時,城市中較低收入群體幾乎沒有能力買房,他們被排除出了買房群體,因此能夠買房的群體的平均收入水平比想象的更高,這樣,房價便會進一步上漲,因為賣房者知道有能力買房子的人群收入都很高,房價漲一點也沒關系。 因此,由於房價的上漲,原始購買群體的相對較低的收入被排除在購買群體之外,從而導致購買群體收縮,群體的收入水平再次提高,房價再次上漲。

此時,以房價進行收入比衡量的房價泡沫經濟觀點就站不住腳了,因為中國房價是由高收入者的實際需要買房需求分析決定的,而房價收入比度量的是所有人的平均銷售收入,兩者可以說的能力不是一回事。隨著購房人數的減少,這一群體的平均收入會上升,房價也會上漲,但每個人的收入水平上升的速度不會那麼快,從而導致衡量泡沫程度的不平衡。

2、投機需求被長期限制,沒有形成泡沫的基礎

一般來說,資產價格泡沫背後的主要驅動因素是投機交易的集中爆發。但自 2010 年以來,房地產調控日趨嚴厲,首當其沖的是地區限購政策的頻繁出台,到了 2016 年以後,中央提出 " 房住不炒 ",投機性甚至投資性的需求長期被強力限制。除非政策出現 180 度大轉彎,否則投機需求很難 " 逃出來 ",因此也不會滋生明顯的泡沫。

3、泡沫的因素很小,高房價的真正原因是住房供給少了

幾乎所有的資產價格泡沫的形成,是由於大量購買交易的需求導致價格持續上漲,而供應通常在短期內是相對穩定的。房地產業也是如此,短期內供應量變化不大。

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但在發展中國,正是住房的供給影響因素,在長期造成了我國部分進行城市的高房價。長期以來,中國房地產市場的狀況可以用一句話來概括: 有需求的地方就沒有供應; 有供應的地方就沒有需求。

其中," 有需求的地方 " 指的是作為人口流入地的東部地區," 沒需求的地方 " 指的是作為人口流出地的中西部地區。而供給則指的是與住房市場供給緊密結合相關的土地資源供應。 如果有更多的土地,可以建造更多的房子,可以提供更多的住房。

縱觀世界,而不是一個市場經濟國家會像中國這樣,在土地供應湧入控制,但大量建在人口外流的房屋價格上漲。

說到這,也可以這樣說:減少建設用地的東部城市,因為城市的土地已非常緊張,沒有足夠的住房建設用地和商務服務。但事實卻並非如此,當前東部大城市仍然存在大量的耕地和農用地,例如2017年,在寸土寸金的上海,還有3134平方公裏的農用地,占整個上海行政區域土地面積的近一半,而上海的建設用地總面積只有3088平方公裏,少於農用地面積,這是令人難以想象的。

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